Lakásárak: nem tartható a kiugró drágulási ütem

A napi. hu vette észre, hogy a Knight Frank ingatlan-tanácsadócég közzétette a lakóingatlanok legnagyobb éves áremelkedését produkáló városok globális toplistáját (Global Residential Cities Index). A mutató összeállításához a világ 150 városában végbemenő ármozgásokat veszik figyelembe, az év utolsó negyedévének adatait az előző év azonos időszakának – kormányzati vagy jegybanki vonatkozó statisztikai adataival hasonlítva össze.

Ebből a többi között kiderül, hogy az elmúlt évek áremelkedési trendje tavaly is töretlenül folytatódott Budapesten: sőt, a korábbinál dinamikusabban, 23 százalékkal emelkedtek a lakóingatlanok árai, s ezzel a magyar főváros vezeti a legnagyobb éves áremelkedést produkáló városok 2018-as globális toplistáját. Az első tíz helyen csak európai és ázsiai városok találhatók, ahogy az az alábbi grafikonból is látható:

„Ez a budapesti adat nagyon kiugró, de nem tartható” – kommentálta röviden Mester Nándor. A Portfolio vezető ingatlanpiaci elemzője szerint ugyanis a piacnak van egy önszabályozó ereje, amely megálljt fog parancsolni az ilyen rendkívül dinamikus emelkedésnek. Egyébként az ilyen drámainak tűnő drágulás ellenére – s még azt is figyelembe véve, hogy immár évek óta tart az áremelkedés, habár legfeljebb évi 8-10 százalékos ütemben – a környékbeli fővárosok közül nem hogy Bécsben drágábbak jóval  (vagy 50 százalékkal) a lakóingatlanok árai, Pozsonyban is 20-25, Prágában pedig vagy 30 százalékkal – tette hozzá a szakértő.

Hat tényezőt emelt ki kérdésünkre, hogy mi mozgatja Budapesten a piacot.

Az első a klasszikus, a kereslet-kínálat alakulása. Mester Nándor rámutatott: hiába építenek évi húszezer lakást az országban, annak minimum a duplájára lenne szükség ahhoz, hogy az elfogadott ökölszabály szerint a lakásállomány évente egy százalékkal meg tudjon újulni az országban. Budapesten 15-18 ezerre lenne szükség – tette hozzá. (A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint tavaly nem egészen négyezer új lakás épült a fővárosban.)

Befolyásolják az árak alakulását a mindenkori kormányok anticiklikus lépései: amikor lanyhul a piac, akkor bedobják a kedvezményes hiteleket, a kamattámogatásokat, a vissza nem térítendő támogatásokat (pl. a CSOK 1, CSOK 2, falusi CSOK, stb.) vagy éppen az áfa-visszatérítés lehetőségét.

Harmadjára említette a szakértő, hogy olyan szintet ért el az új lakások ára, elsősorban egyébként Budapesten, de lassan már vidéken is, hogy sokaknak már megfizethetetlenné váltak. Ennek eredményeként pedig, ha valakinek van pénze, akkor inkább az újszerű („csak kifesteni kell a beköltözéshez”) lakásokat kezdi el keresni. Ma már a kereslet harmadát-negyedét ez a kategória adja.

Felfelé hajtják az árakat a különféle – tágabb értelemben vett – infrastrukturális beruházások is – sorolta tovább Mester Nándor. Drágítja a környéket egy-egy bevásárlóközpont építése éppen úgy, mint akár egy 12 lakásos társasház felújítása. Ez utóbbira vannak is állami programok, illetve amikor még a kormány nem akarta szétzilálni a lakástakarékpénztári programot, azt is sokszor önerőként használva szálltak be a lakók az ilyen projektekbe. Emellett – hívta fel a figyelmet  – a hitelezés maga is nagyban fűti a piacot, ugyanis az alacsony kamatok miatt a viszonylg olcsón elérhetők különféle projekthitelek.

Fontos tényező emellett a nagy áremelkedésben, hogy az elmúlt időszakban durván megemelkedtek a munkabérek és az alapanyagok árai. A fejlesztők ezt teljes egészében áthárítják a piacra.

Hozzátette – mintegy hatodik tényezőként –, hogy a magyar piac is érettebbé vált, tanult a tíz évvel ezelőtti válságból. Sok fejlesztő kihullott, de amelyek talpon maradtak, azok ma már inkább szakaszosan építenek. „A magyar ingatlanpiac már elég érett ahhoz, hogy szereplői jó része professzionális módon átvegye a nyugati sztenderdeket, gondolkodásmódot, tudják, hogy szakaszosan kell építeni” – mondta a szakértő. Egy példán érzékeltette, hogy ez mit jelent: tavaly egy projekt bejelentésekor hivatalosan 350 lakás építéséről beszéltek, de privátban megsúgták neki, hogy az a 350 csak 150 lesz. Azaz visszafogják a fejlesztést, hiszen akkor magasabban lehet megszabni az árat, s  a profitelvárás teljesítésének az érdeke pontosan ezt diktálja.

Aki szeretne budapesti árak, statisztikák között böngészni, itt megteheti.